物业管理采购未明确资质要求,要修改招标文件重新采购吗?某学校委托集采机构对校园物业管理服务进行公开招标，校园面积为15万平方米（非住宅区），资格要求中写明：投标人应具有建设主管部门颁发的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》。但并没有写明“要求一级物业资质”（ 《中华人民共和国物业管理企业资质管理办法》规定，建筑面积大于8万平方米的，只有一级物业可以承担。）
 
截止开标前，共有8家投标人参与，其中A、B、C、D、E投标人具有一级物业资质，F、G具有二级物业资质，H具有三级物业资质。
 
评标过程中，评审专家发现招标文件的资格要求中没有明确物业服务企业资质证书的等级。经讨论，评委一致认为招标文件存在歧义和重大缺陷，导致评标工作无法进行，因此停止评标工作，建议修改招标文件后重新组织采购活动。
 
分析点评
 
招标文件没有对物业资质等级作出规定，需要修改后重新采购吗？--不需要
 
对于本案例，评委的处理看上去似乎没有不妥。但笔者认为，以上案例的招标文件虽存在一定瑕疵，没有写明是一级资物业资质，但依据有关法律法规，招标文件并不存在歧义和重大的瑕疵，并非导致评标工作无法进行，完全可以继续评审。理由如下：
 
一是，本案例属于非住宅项目的物业管理，建筑面积15万平方米，大于8万平方米，依据住建部《中华人民共和国物业管理企业资质管理办法》第八条，只有一级物业可以承担，物业服务企业不可以超越资质等级承接物业管理业务。这是强制法规要求，因此F、G、H是无效投标，也不能中标。
 
二是，资格要求中写明：应具有建设主管部门颁发的《物业服务企业资质证书》，应理解为是一级物业资格。因为《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》(国发﹝2017﹞7号)已经取消物业服务管理企业二级以下的资质认定，因此当物业二级、三级资质取消后，实际有效的物业资质证书只有一级的，本案例是可以继续评审的。
 
如果建筑面积小于5万平方米，需要修改后重新采购吗？--需要
 
如果本案例其他不变，只把建筑面积改为2万平方米（非住宅），评委这样处理是完全正确的。因为依据住建部《中华人民共和国物业管理企业资质管理办法》第八条，建筑面积小于5万平方米的，1-3级的物业资质都可以承当该项目。本案例中具有一级物业资质的投标人A、B、C、D、E，具有二级物业资质的投标人投标人F、G，具有三级物业资质的投标人H都符合强制法规要求，虽然已经取消二级、三级物业资质，但如果将资格要求中写明的投标人应具有建设主管部门颁发的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》理解为一级资质肯定不公平，势必影响F、G、H的利益。在这种情况下，招标文件存在歧义和重大缺陷，导致评标工作无法进行，应当停止评标工作，并建议修改招标文件，将资格要求明确为一级物业（明确只有一级符合要求），或不写资质要求（一级、二级、三级都可以参与），重新组织采购活动。
 
相关法律法规：
 
住建部《物业管理企业资质管理办法》第八条：
 
一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。
 
二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
 
三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
 
《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》(国发﹝2017﹞7号)，取消物业服务管理企业二级以下的资质认定。
 
87号令第六十五条
 
评标委员会发现招标文件存在歧义、重大缺陷导致评标工作无法进行，或者招标文件内容违反国家有关强制性规定的，应当停止评标工作，与采购人或者采购代理机构沟通并作书面记录。采购人或者采购代理机构确认后，应当修改招标文件，重新组织采购活动